资产评估折旧怎么算？
在运用成本法评估建（构）筑物价值时，其折旧包含有有形损耗和无形损耗。目前，对于有形损耗的计算，评估界基本达成共识，通常采用的计算公式为：成新率 = （1－实际已使用年限/规定使用年限）×100%或成新率 = （规定尚可使用年限／规定已使用年限+规定尚可使用年限）×100%。然而对于无形损耗的计算，目前尚存在有不同认识。
一、关于建（构）筑物无形损耗的分析
建（构）筑物的无形损耗是由于外部环境的变化而造成的建筑物价值的损失，其计算应以建（构）筑物的重复建筑成本（即建（构）筑物的更新重置成本）为基础，因为在这种情况下，如果对建（构）筑物进行更新重建，就不再会产生这部分损耗。
建（构）筑物的无形损耗表现形式有两种：（一）功能性贬值；（二）经济性贬值。
1、功能性贬值是指由于出现了技术更先进、耗费更低、效率更高的新型建筑物，使原有建筑物在竞争中处于劣势，从而导致自身的价值贬值。如同一区域由普通住宅改为高级住宅区后，原有普通住宅的价值会严重贬值。计算这类贬值应以专家鉴定和市场比较法为依据，具体评估时，对于比较特殊的建筑物，应通过专家鉴定其功能性贬值的比例或金额；对于比较普通的建筑物，可采用市场比较法，通过在同区域调查功能性先进、外观比较特殊的建(构)筑物的收益水平，计算其报酬率（一般低于同类一般建筑物的报酬率），采用较低的报酬率分别计算有功能性贬值和无功能性贬值情况下的价格，两者的差额就是功能性贬值金额。
2、经济性贬值是由于外部环境变化（如交通拥挤、环境污染严重等）而导致的建(构)筑物价值损失。这类贬值的估算，一般应采用市场法，通过比较相同区域相似建(构)筑物的销售价格或收益水平，估算外部环境变化的影响程度（通常以外部环境良好的区域的建(构)筑物的价格水平为基准），得出贬值率。
二、关于建（构）筑物剩余经济寿命的处理方法
目前，对建（构）筑物剩余经济寿命的处理方法主要有三种。第一种方法是，假设建（构）筑物的尚可使用年限为C年，建（构）筑物经济寿命为D年，则剩余经济寿命按公式（1-D/C）计算，如果计算结果大于尚可使用年限，则应按尚可使用年限确定剩余经济寿命。第二种处理方法为，无论使用年限是多少，剩余经济寿命一律按实际尚可使用年限确定。第三种处理方法为，按规范确定剩余经济寿命。
笔者认为，在进行建（构）筑物的评估时，其经济寿命的确定应按《资产评估操作规范意见》的要求，根据专业技术人员对建（构）筑物的实地勘察结果以及建（构）筑物所在区域的环境情况，结合建（构）筑物的造价、其材料、结构和技术工艺的先进程度等实际情况综合考虑确定。如果建（构）筑物的建造质量及技术水平等与规范要求相差不大时，应该按规范要求确定其经济寿命及剩余经济寿命。
对于建（构）筑物已经“房龄”很长、建造质量较差的以及建（构）筑物的经济寿命短于其自然寿命的情况，则应根据实际情况考虑确定经济寿命及剩余经济寿命，但原则上应短于自然寿命及规范规定的寿命。
综上所述，在建（构）筑物的价值评估中，必须正确确定建（构）筑物的使用年限及其折旧，才能正确的进行评估。